月度存档: 十一月 2011

DV知识1

DV由于机器的计算量问题,目前是绝不可能做到和胶片一样的慢动作拍摄,但是我们也可以利用一个简单的原理结合电脑软件的性能是可以模拟完成的。在全手动档的情况下,在光线尽可能充分的前提下,用尽可能快的快门拍摄。这样一来所拍的每一格都是比慢快门时所拍的画面清晰。在电脑里做的模拟慢动作也就相对流畅和清晰了。你自己可以比较一下快快门和慢快门出来画面的慢动作区别。特别是一些奔跑镜头下所拍画面。

转焦

我们常见到电影或电视里有画面的前后景焦点变换来转变来叙述的主题。DV其实也可以做到,只要灵活的运用景深的原理便可。我们知道,景深和光圈和被摄物距有关。只要我们在拍摄的时候用大光圈或利用被摄物的物距来缩短景深,在拍摄时改变前后景的焦点便可。至于能不能准确的转焦,这需要练习和拍摄前找多几次点便可。

水底镜头

DV其实是有防水箱和防水袋卖的,但相对比较贵和难买得到。我们是可以自制简单的工具来完成的。我的办法是:做一个类似金鱼缸的小玻璃箱装DV摄像机,半沉下水拍摄即可。大多数的电视也是这般拍摄的。

模拟横移直轨的拍摄

在没钱租车轨设备的前提下,我们其实是有很多简单的办法可以完成的。包括用滑板、搬运车等等,试过很多工具后我觉得有一个办法是最方便最平滑最好的。就是合理的运用“威也”(小钢丝)。装上滑轮绑上机器,两个人拉紧钢丝的两头便可。你只要扶着机器移动便可。其优点是高低快慢完全由你控制,而且没有类似滑板、搬运车移动时巨大的杂音。完全可以做到横移直轨的拍摄效果。

尽可能不要用自动模式

为什么要锁定焦点?因为在DV的普通模式中,它的焦点是自动的,且非常灵敏。比如你要拍摄车流对面的人,汽车通过的时候便会改变机器的焦点,后景的主题——人便会虚焦,这样画面就会虚实不定。同样的情况会很多,再比如你要拍摄一个人从床边走到书桌前,镜头是跟人的,如果书桌上有很多东西,机器会自动重新找点,同样会造成刹那间的虚焦。如果你拍手动跟焦会跟不准(事实上这是不容易的)。你尽量将光圈值设置为小光圈,这样便会增大景深,操作起来较为容易些。

每场戏拍摄前对白平衡

相信现在的DV都会有白平衡设置。为什么要白平衡?这事关画面的色调统一问题或是光线是否连戏问题。比如你在室内拍了一天没拍完,改天完成外景回到室内补戏,那么就有可能出现前后色温差。在剪接完成时会有不连戏的现象。所以,在每场戏开拍之前不要偷懒,拿张白纸对对白平衡是没错的。(当然是在手动档的情况下)。合理的运用白平衡还可以模拟晨昏画面。具体操作你拿偏蓝的纸或是偏红的纸试试便会发现。

有关录音

我们用DV摄制的时候大多数是没条件去租用和购买专业的设备。那么只能利用尽可能利用的资源。有些机器是有接口可以直接用家用迈克风的。那么这类机器拍摄是便简单多了,要注意的是声音是有一定的风向性的。在环境声比较复杂的时候尽可能的用迈克风背对杂音。收音的时候尽量知道拍摄时的景别,这样便可尽量靠近角色声音。在拍大全景无法将迈棵风靠近角色时,可借用朋友的MD藏在角色身上收音。MD同用适用没迈克风外接的机器,我们只要在电脑后期将声音加如同步即可。(MD的录音效果还是不错的)

隔时拍摄

现在有很多DV是可以设置它的拍摄时间的,如可以每隔五秒或是一分钟或是十分钟拍摄一次,一次为三五秒,比如我们见到的花卉绽开的画面就是这样拍摄的。同样道理我们可以拍摄天空的云飞快飞走或是城市由黑变亮的画面。这里或许有朋友觉得带子不值钱可以正常拍摄然后用快格来完成,那是很笨的行为。因为在后期你要牺牲很多硬盆空间和时间。况且有些镜头不是一个小时的素材带可以完成的。这样在换带的时候难免会去动机器,后面的画面就会不一致了。隔时拍摄结合后期的灵活运用是可以做出一些很好看的效果的,又比如你拍一个人坐在街上,前景有很多人经过。通过隔一两秒的拍摄再在后期残影效果会比正常拍摄再做的残影好看。你可试着比较一下。

再说场记:

场记,顾名思义就是现场记录,当然,电影剧组里的场记并不是记录这么简单,这里不做讨论。

  
场记的工作

  
在香港的影视圈中,并没有场记一职位的,场记的所有工作是有副导演负责,主要工作范围是:所有有关连戏的东西,包括连戏的梳、化、服、道,连戏的机位连,连戏的角色位置等等,甚至还要负责催叫演员,提醒对白等等。当然还要负责录板和记录场记单还有录像带的收发。

在一个剧组里,场记是责任重大的,是和各个部门联系最为紧密的,(当然也有副导演)几乎现场所有问题的出错都可以归咎于场记身上。所以,在我们的DV制作过程中,由于人手问题,绝大多是不会有副导演的情况下,我们最好有个场记参与,特别是较长的剧情片。当然,我们可以不要求DV的场记做影视剧场记那么多的工作。

  
录板

  
为什么要录板?是为了后期方便明了的剪辑。很多时候,我们的DV导演不是完成剪辑工作的时候,自然是将片交由剪辑师剪辑,那么导演所拍的内容便是由这短短几秒的场记板里的内容和剪辑师沟通。通常情况下,专业的剪辑师在后期做顺片工作的时候是飞片剪接的,是看片里板的信息接片的,顺完的片也是会保留着这些板的内容,到最后完片才会剪掉里板样。就算导演自己完成剪辑工作,这些记录着场次等简短的内容也是方便剪辑的重要信息。

  
假如你拍了七八小时的素材,我很难想象你在一堆没有录板的影像里翻寻的样子。和和。场记板的内容没有什么严格格式,主要是记录场次、镜号、拍摄的次数,工业的还包括导演和摄影师是谁,因为这关系到责任问题,看你需要。关键是为后期剪辑提供方便。

场记单

  
场记单一般是记录每一个完成的镜头的讯息。内容包括场次、镜号、景别、所拍内容、磁码。场记单是结合场记板为后期剪辑提供方便的,我们在DV拍摄中可以不用那么复杂,可以将景别和镜号去掉,因为这个可以在场记板里或是具体画面里看到,磁码一定要记录下来,这个东西不单是为剪辑提供方便,更可以在我们采集素材时有选择性采集,节省大量的硬盆空间和剪辑时间。

  
或者这时候有朋友会发现有时侯拍摄完成DV带可能磁码并不是连贯的,这是因为我们拍摄中断后可能回放或是退带等原因造成的。所以要求在拍摄的过程中不要急于看回放,尽量保持拍摄的连贯性以便保持磁码的正常。至于DV机能不能象专业大机一样可以自动寻找或手动调整磁码,在下不才,没研究过,还望了解的朋友告知。

  
连戏

  
什么是连戏?那最好说说什么是不连戏,有这样的情况,一个人从室外走进室内,细心的人会发现这个人的头发稍微的长了点,这就不连戏了。

  
这种情况是室外和室内的两场戏是隔开一段时间拍摄的,而场记并没有仔细的记录下这样的情况导演又不够严谨慎造成的,不连戏的现象在电视剧中经常会发现。特别在我们很多的DV影片中出现最多,这也是DV给人粗糙感觉的原因之一。

  
在拍摄的过程中其实我们是有非常多的时候要注意连戏的问题,比如小小的一个转身镜头:带 A背见B对白转身走,接下来镜头是B转身面向镜头走出画。我们在拍摄的时候由于可能是先拍完戴A背见B的所有对白或反应然后才反过来拍带B见A的对白或反应的镜头,最后才会拍 B转身面镜出画。这样一来,由于次序问题,我们在拍B转身面镜出画的时候可能忘记了开始时带 A背见B对白转身走时A 的转身方向,那么便有可能出现不连戏动作。
类似的问题有很多,这些全部由导演来紧记的话对于我们的DV导演来说是难为其事的。又由于我们的演员绝大多数不可能是专业演员,要求演员本身记住自己的每一个连戏位置几乎是不可能。

  
所以,我们必须需要有个场记来记录这些事情,以免出错了重拍浪费时间。场记在记录这些细节的时候尽可能的手持剧本将这些细节记录在剧本的相关位置上。具体拍摄过程中是有很多复杂问题的,场记是一项繁琐的工作,在我们不可能花钱去请专业的人士参与的时候,需要找一个细心有耐性的好朋友来充当。最好有一定的文字表述力和镜头的了解能力。

 在使用DV拍摄影像之后,我们可以在DV上直接浏览,也可以通过连接电视机来直接在电视上观看。不过这些都是最原始的影像,未经过任何修饰和修改之后的影像。一般我们需要将影片通过视频采集卡撷取至计算机,再使用多媒体剪辑软件如Aoobe Premiere、Ulead MediaStudio Pro,绘声绘影7等作非线性剪辑,来制作自己的影片,再把剪辑好的影片刻录成VCD或者DVD。

  DV剪辑这一部分对于很多DV新手来说,似乎很高深很神秘,其实只要掌握了步骤和方法,DV剪辑很容易上手,新手也能很快速的进行DV剪辑和后期制作。

DV与计算机连接

  要与数码摄像机连接, 计算机还需要加装一块 IEEE1394卡或专门用来做数字剪辑的视频采集卡, 它们的区别是IEEE1394 只是单纯作为数据在数码摄像机和计算机间做传输的接口,而专门的视频采集卡通常还包含一些专为剪辑提供的功能,而且采集的速度也会快很多。普通的IEEE1394卡在70元左右就可以买到了,好一点的也只要150左右。而相比之下视频采集卡就比较昂贵,一般都是以千元计,价钱贵过一部DV是很正常的事,5000多到1万多都有。普通用户只需要买 IEEE1394卡就行了,当然还需要有剪辑软件,不过市面上卖的1394卡一般都有剪辑软件如绘声绘影送的,大家购买时看清楚就是了。

其次,买一个PREMIERE 就可以进行后期加工剪接了。

网友微博自创《小明汉语听力》 称要“考晕”外国人

新快报记者 华静言

微博网友自创汉语听力考题

题目诙谐有点难度

还记得英语四、六级考试的艰辛吗?近日,一套由语文考试名人“小明”领衔的汉语听力考级试题在微博上爆红。考题分四级、六级、八级、十级,网友利用汉字的多意性结合最新网络流行,打造出了“最坑爹”的题目,要“考晕”外国人“报仇雪恨”。

考题命名《小明汉语听力》

还记得英语四、六级考试前,背一本本单词,做无数卷子,考时心情紧张,考后心情忐忑的日子吗?多少人考后“恨恨地”想,啥时候也让老外考考汉语等级,感受一下我们的苦啊。

在网友的集体智慧下,一套从四级飙升到十级的汉语听力考题,在微博上慢慢成形、走红。近期很火的小明“童鞋”,担任了所有题目的第一主角,因此这套题目又被称为《小明汉语听力》题。

网络上最简单的算是四级考题,多是利用发音相近的字词,或一字多义来混淆理解。细心的网友很快就总结出,这些题目答案就在后半句,前半句多是语气词。例如:“小明,晚上思修课去不去?”“我去!我不去!”问“小明去不去思修课?”

网友出内涵题拿名人开涮

发音只是个开始,跟不上网络流行的潮流,听力可是“走不远”的。“小明,谢谢你送我的红蓝立体眼镜。”“闹太套。”(英文Notatall 的谐音)问:“小明姓什么?A红、B黄、C蓝。”答不出来的,赶紧去恶补网络热点吧。

所有试题中,人气最高的是网友“李铁根”的一条内涵题,“小明,一起去打篮球啊?”“额,我,我不去了,我还要写小说……”问:“小明的身高是多少?”这条拿名人开涮的调侃题,已经被转发超过1.5万次。

考题反映中国文化博大精深

各种试题还在不断更新,网友感叹试题内容看似简单搞笑,但其中却隐藏了中国博大精深的文化,一个词在不同环境能呈现出不同的意思,一个字用不同的语气表达就能体现出或高雅或粗俗的态度,“太有才了”!在新浪微博上,汉语听力考试的话题已聚集了42万多条讨论内容。有网友就“担忧”,这么“坑爹”的题目,老外们可真要捏把汗。

除了考题让人会心一乐外,试题主角小明也是大家关注的焦点。网友回忆着,从小学试卷开始,小明就从不间断地出现在各种考试题目中,“小明今年多大了?”“小明陪伴我们多年啊!”作为一个标签式人物,小明就像英文试卷里的TOM一样,陪着大家一路考过来。如今,“小明终于去祸害外国人了!”

《小明汉语听力》部分考题鉴赏

小明送给领导红包。

领导:“你这是什么意思?”

小明:“没什么意思,意思意思。”

领导:“你这就不够意思了。”

小明:“小意思,小意思。”

领导:“你这人真有意思。”

小明:“其实也没有别的意思。”

领导:“那我就不好意思了。”

小明:“是我不好意思。”

Q:分别解释每个“意思”的意思

“小明,你饿不饿?晚上吃什么好?”

“额……我不饿。”

Q:“小明饿不饿?”

“小明,你要他那个礼物呢还是我这个礼物

呢?”

“那个……这个吧”

Q:“小明要哪个?”

多地房企变招应对房价下行趋势 部分降幅达40%

2011年11月09日 07:06 来源:经济参考报

当前楼市已经进入整体下行阶段。从市场反映的现象看,继一线城市部分楼盘降价后,降价趋势正在向二三线或更大范围蔓延。而由于销售萎缩、库存积压使得包括行业龙头在内的房地产企业不得不选择降价促销、以量变现等最现实的生存法则。接受《经济参考报》记者采访的业内分析人士认为,调控持续已成定局并在逐渐落实到降价环节。

调控

持续从紧已成定局

国务院总理温家宝日前表示,中国下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展“对于房地产一系列的调控措施,决不可有丝毫动摇,我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”这是继国务院常务会议后,中央层面又一次强调继续严格执行政策,巩固调控成果。

事实上,一系列限购、限贷等楼市调控政策已经显现效果。中国指数研究院7日发布的“中国主要城市房地产每周交易数据情报”显示,11月首周楼市继续走低,当期监测的35个城市,28城市楼市成交量同比下降,6城市成交量降幅在50%以上。

但是针对整个房地产行业的高压态势仍然非常明显。近期财政部部长助理王保安也表示,将加快推进房产税的实施,下一阶段有关部门会针对房地产市场的实际情况完善税制,加快税收政策的制定。此外还有首套房按揭贷款利率上浮,银行严控开发贷等。

珠海市于本月初开始执行的“双限令”也明确回应了市场上关于调控可能松动的一些担忧。珠海市要求对新增住宅项目实行限价,主城区范围内实行限购。业内人士指出,珠海市加强版的双限令显示出地方政府调控房地产市场的迫切性。

中原地产市场研究总监张大伟告诉《经济参考报》记者“房地产调控政策短期不会放松,目前来看持续到明年已经成为定局,期待政策在明年初放宽的可能性基本没有。”

中国社科院经济学博士马光远持同样观点,他说“现在整体的价格趋势已经非常明显,经过一系列的调控,无论是70个大中城市还是重点城市,房价已经基本停涨,包括龙头开发商在内也出现了实质性的降价行动,这说明一系列调控措施起到了作用,有效地遏制了投资投机。明年上半年之前只要继续坚持限购政策,房价都会是整体向下的趋势”。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,与2008年相比,尽管整个楼市的调整幅度未必会更大,但持续的时间肯定会更长。“由于目前房价刚开始下跌,按照这种降温态势,预计明年上半年才能收到显著效果。到时候中央政策有望出现松动。”

降价

房企普遍变招求生

上海、北京等一线城市引发楼市降价潮后,近期全国房企打折促销的信息接连不断。中国房产信息集团总裁周忻告诉《经济参考报》记者,房产电子商务平台EJU网站此前与万科[简介 最新动态]合作在深圳以特价房打响促销战后,又与龙湖地产[简介 最新动态]在华东推出限时团购活动。“活动中共推出近千套房源,5天内卖出20亿元,9成房源被认购。”

据记者了解,万科、龙湖[简介 最新动态]、星河湾[最新消息 价格 户型 点评]等企业目前都有不同程度的降价促销楼盘项目,其中部分项目降价幅度在20%至40%。“降价”已成为开发商眼中的敏感词,由于上海、深圳等地房价下降遭遇业主“维权”纠纷,由此引发退房潮后,开发商的降价手段变得更为灵活隐蔽,除了传统的打折促销策略,还在尝试其他招数以价换量。

周忻告诉记者,包括龙头企业在内的很多房企很早就已进入“网上卖房”的电商领域。周忻说“当前房地产形势已经明朗,现金为王、流水第一的经营理念更为重要,公司可以低调,营销不能低调!”

数据显示,EJU电商网站近期在全国10个城市累计上线92个新房项目,成交897套房源,成交面积逾6万平方米,金额超过10亿。

除了万科、中海、绿地等房企加入降价队伍。上海长泰东郊、西郊别墅宣布各自下调售价达20%至25%。近期保利家园[最新消息 价格 户型 点评]也开始“变相降价”,部分楼盘通过赠送车库和免契税等方式加大优惠幅度。

张大伟分析称,“从目前市场情况来看,市场供应已经出现了相对过剩,所以必须降价促销才能换得成交量。此前上海的降价潮已经明显刺激到其他城市,在限购等政策下购房者期待房价下降的幅度会更大,预计跟进的降价项目会明显增加,降价潮将更加普遍。”

出现降价的不仅仅是一线城市和知名房企。事实上,此前杭州下沙区的“保利湾天地”和“世茂首府”大幅降价促销后,二线城市房价集体下行序幕便已经拉开。中原地产向《经济参考报》提供的数据显示,当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%;主城区成交均价从8月的21000元/平方米,已下跌至17000元/平方米,降幅近20%。

除杭州外,成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中,成都降价幅度大部分在5%至10%之内,降价范围已波及主城区和郊县;南京的新开楼盘均价降幅约10%,近郊住宅价格降幅较为明显;天津的新房均价降幅则在5%至15%。

在重庆,进入11月后先后有包括中海、和黄、保利、鲁能、金科协信等大小房企都不约而同的加入促销的行列。重庆业内人士王雪松称,目前重庆市场上大力促销的,最多的还是大企业,这是因为重庆没有限购,只要开发商愿意降价,出货速度就会很快。

中原统计数据显示,接近七成的一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。前三季度报显示,在A股上市的房企中,七成房企经营性现金流为负,超过四成房企净利润下滑甚至亏损,80%以上房企负债同比增加。

收紧

房企资金链深度承压

在政策持续高压之下,房地产企业的资金链也不断收紧。W ind统计数据显示,2011年三季度,146家上市房企共计实现营业总收入866.3亿元,同比下滑22%。从净利润指标看,146家上市房企共计实现归属于母公司股东的净利润97 .1亿元,同比下滑了25.5%。

上市房企业绩下滑的背后,是销售不畅、库存高企的惨淡局面。以“万保金招”四大龙头企业为例,截至8日,除招商地产[简介 最新动态]外,万科[简介 最新动态]、保利[简介 最新动态]、金地均已公布了10月的销售数据。数据显示,10月单月,万科实现销售面积100.4万平方米,销售金额103.4亿元,同比分别下降23.18%和33.33%,这已是万科销售额连续第三个月同比下降。

保利地产和金地集团同样也面临着销售同比下滑。保利地产7日发布公告称,10月份公司实现签约面积56.94万平方米,同比下降26.79%;实现签约金额54.20亿元,同比下降39.27%。同天,金地集团公布的销售数据显示,10月公司实现签约面积19万平方米,同比减少38.1%;签约金额26.7亿元,同比减少29.4%。

受销售持续低迷影响,上市房企存货压力进一步增大。W ind统计显示,三季度末,房地产板块146 家公司存货达1.22万亿元,较去年同期的8593亿元大增41.98%。此外,衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额的下滑速度逐步加快。从三季度的数据看,146家上市房企的经营性现金流量净额为负的191.723亿元,而在去年同期则为负的51.5亿元,同比大幅下滑272.2%,其中90家房企三季度经营性活动现金流为负值。

东莞证券研究报告认为,行业融资困难、成本增加,面对资金与业绩双重压力,大多房企在四季度将会加大推盘力度以及逐步降价促销。未来楼市销售难度仍然较大,销量难以大幅增长;同时随着房价向下,房企利润将受到压挤。因此预计2011年以及2012年房地产企业业绩增速将出现放缓。

北京一家上市房企资深人士告诉《经济参考报》记者,种种迹象表明,房地产调控政策将继续保持从紧,去库存压力仍将继续攀升,在限购等政策影响及越来越多的购房者降价预期增强的情况下,适度降价或许是比较理智的选择。公司管理层已经在考虑如何应对未来半年内可能出现的量价齐跌的风险,财务策略也更加注重稳健。

温总理放狠话回调房价 开发商莫再扛了

2011年11月09日 07:16
来源:南方都市报

“我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”温家宝总理近日在俄罗斯圣彼得堡就我国的房地产调控大放狠话。温总理表示,中国的房地产一系列调控措施,决不可能有丝毫动摇,下调房价是国家坚定的政策。这是近来中国官方对房地产调控最明确亦最强硬的表态,同时也为此前关于房地产调控是否将放松的争论画上了句号。

这一轮的房地产调控已进行了两年之久,这一个月房价才真正开始出现松动,但是关于房地产调控放松的传言几乎从未停止,刚过去的10月对调控放松的争论更是到达了高潮,而关于房地产调控的走向通常是出于对官方表态的揣测和推断。

10月19日,时任银监会主席的刘明康在CEO组织峰会上讲话时提到,最新的房贷压力测试结果显示,即使房价下跌40%,我国银行业房地产风险总体可控,这时市场上终于有声音指此话表明开发商无法挟持银行,暗示开发商无谓再扛,但是很快就有更多的声音指刘氏之言只为安慰房奴,此言引起的一阵短暂的讨论就过去了。10月27日,住建部部长姜伟新表示,限购政策是不得已才采取的办法,等住房信息完善后即可取消,并表示支持全国人大财经委副主任委员吴晓灵提出的更多采取税收的办法,这次没人再把住建部的话是耳边风了,此后关于限购令即将取消而房产税取而代之的说法甚嚣尘上,各种争论不绝于耳。10月29日,温家宝总理在国务院常务会议上表示,要切实把握好宏观调控的方向、力度和节奏,适时适度进行预调微调,“微调”意味着定向放松,而放松的指向引来无数揣测,有人就结合“取消限购”的说法表明“微调”必然指向房地产,完全忽略温总理在同一场合讲的坚定不移地搞好房地产调控,甚至拿另一句“促进房价合理调整”说事,说“合理调整”而不提“下降”就是要放松房地产调控。

其实官方口径一直没变,都是要坚持房地产调控,只不过是具体表述有差异,就被冠以各种解读。一直坚持不懈地将官方的表态解读为调控放松的人,未必当真不解其中之意,有可能是为了自身利益而利用言论解读来制造舆论。而这一次,“绝不可能有丝毫动摇”、“下调房价”、“合理价格”几个关键句再也没有揣测的余地,彻底断了房地产调控放松的念想。

–> 宏观政策方向既已确定,房价未来的走向将如何?房地产调控已进行两年,现在房价才开始松动,正因为房地产市场已形成各种利益板结,各方博弈进入深水区,屡屡陷入“拔河”状态。如今,除了这几个月来的整体数据显示房价的下行趋势,房价下降主要阻力来源的地方政府和开发商也出现了松动。

地方政府由于过度依赖土地财政,已被绑架于房地产之上,房地产行业受损,其GDP、土地收益以及房产税都将大幅下降,因此,地方政府一直或明或暗地抵制着房地产调控。一线城市限购政策已定难以脱逃,对二、三线城市中央在博弈中作出让步,可由地方政府按标准自行制定政策,因而,二三线城市的地方政府就开始上演了各种抵制的好戏,从台州、衢州的宽松版形式化限购,到丹东、韶关等以“限价”代替“限购”,且限价比本地房价水平基本相近甚至更高。不过,当10月11日佛山企图放宽限购之时,却被勒令连夜撤回;10月31日,珠海市政府连夜发出“双限令”,11月1日起主城区(香洲区)实行限购,限购令还包括全市新楼盘不得超过11285元/平方米,明显低于当地平均房价。从地方政府各种形式化限购,到企图放松限购被撤,再到限购限价并行,地方政府的调控压力明显增大,躲避房地产调控的空间被大大压缩。

房地产开发商似乎一直没忘记两年前国家出台的4万亿救市政策,对于房价一跌政府必然救市有着不轻的幻想,因此,在不短的一段时间里,即使资金链紧张依然有不少开发商在死扛不降价。所以,此前几个月即使房价下降也只是零点几个百分点,幅度十分轻微。但是,土地购入最能体现开发商对房地产市场的预期,上半年土地市场遇冷,前两个月在广州还出现过土地拍卖的回暖小高潮,可是到近日广州南站的土地拍卖大戏却连夜喊停,大开发商悉数缺席,可见开发商对房地产市场的预期已然下行。现在信贷并未放松,很多小开发商资金链已无法维持,大开发商需要储备资金过冬,降价促销是快速回笼资金的唯一出路,全国开始出现小范围降价潮,此前上海出现了10%-50%降幅的打折促销,近日深圳等城市也加入降价之列。

温总理既已放下狠话,房地产调控短期内就不可能放松,开发商也莫再扛了,再扛也回光返照不了多久,降价回笼资金是正事。只要调控不放松,房价持续下降的趋势便难以逆转,只不过会降多少而已。